Hypothèque pour travailleur autonome au Québec : documents, revenus et prêteurs

Un travailleur autonome peut obtenir une hypothèque aux mêmes taux qu’un salarié, à condition de prouver des revenus stables, généralement sur 2 ans, avec ses avis de cotisation. Le défi : les prêteurs regardent votre revenu net déclaré, souvent bien plus bas que votre chiffre d’affaires. Si vos revenus déclarés sont faibles, des prêteurs spécialisés existent, et c’est là qu’un courtier fait la différence.

Pourquoi c’est plus complexe pour un travailleur autonome

Pour un salarié, une lettre d’emploi et un talon de paie suffisent. Pour un travailleur autonome, le prêteur doit évaluer la stabilité d’une entreprise. Et plus vous déduisez de dépenses pour payer moins d’impôt, plus votre revenu admissible baisse.

Exemple : une consultante facture 120 000 $ par année, déduit 50 000 $ de dépenses et déclare 70 000 $ de revenu net. Pour un prêteur traditionnel, son revenu est de 70 000 $, pas de 120 000 $.

Les documents demandés

Travailleur autonome non incorporé

• Déclarations de revenus (T1 générale) des 2 dernières années, avec l’état des résultats de l’entreprise.
• Avis de cotisation fédéraux et provinciaux des 2 dernières années.
• Preuve que vos impôts sont payés (aucun solde dû à l’ARC ni à Revenu Québec).
• Preuve d’existence de l’entreprise : immatriculation au Registraire des entreprises, numéros de TPS et de TVQ.
• Relevés bancaires pour la mise de fonds.

Travailleur autonome incorporé

• Tous les documents ci-dessus pour vos revenus personnels (salaire et dividendes).
• États financiers de la société des 2 dernières années.
• Statuts constitutifs.

Comment les prêteurs calculent vos revenus

• Moyenne de 2 ans : la plupart des prêteurs font la moyenne des revenus nets des 2 dernières années. Si vos revenus baissent, ils retiennent souvent l’année la plus basse.
• Ajouts possibles : certains prêteurs rajoutent l’amortissement (DPA) et une partie des dépenses de bureau à domicile, puisque ce ne sont pas des sorties d’argent réelles.
• Incorporés : certains prêteurs tiennent compte des bénéfices non répartis de la société, en plus de votre salaire et de vos dividendes.

C’est l’un des points où les prêteurs diffèrent le plus : le même dossier peut donner une capacité d’emprunt très différente d’un prêteur à l’autre.

Vos 3 options selon votre situation

Un prêt alternatif n’est pas permanent : après 1 ou 2 ans, une fois vos revenus déclarés plus solides, on peut souvent revenir vers un prêteur traditionnel.

6 conseils pour préparer votre demande

1. Planifiez 2 ans d’avance. Si vous pensez acheter, parlez à votre comptable : déclarer un peu plus de revenus pendant 2 ans peut augmenter nettement votre capacité d’emprunt.
2. Payez vos impôts à temps. Un solde dû à l’ARC ou à Revenu Québec peut bloquer un dossier.
3. Séparez vos finances. Un compte bancaire d’entreprise distinct rend votre dossier plus clair.
4. Gardez votre crédit impeccable. Chez un travailleur autonome, le crédit pèse encore plus lourd.
5. Préparez une mise de fonds plus élevée si possible : elle ouvre plus d’options.
6. Passez par un courtier qui connaît les prêteurs ouverts aux travailleurs autonomes, plutôt que de multiplier les demandes en banque.

Questions fréquentes

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