Guide de l’acheteur d’une première maison au Québec (2026)

Pour acheter une première maison au Québec en 2026, il vous faut au minimum 5 % de mise de fonds sur les premiers 500 000 $, environ 1,5 % du prix pour les frais de clôture, et un revenu suffisant pour passer le test de résistance. Les premiers acheteurs profitent d’aides importantes : jusqu’à 60 000 $ du REER avec le RAP, le CELIAPP, jusqu’à 5 875 $ de taxe de bienvenue remboursée et un amortissement possible sur 30 ans.

Étape 1 : établir votre budget

Avant de visiter, calculez ce que vous pouvez réellement payer chaque mois, pas seulement ce que la banque vous prêtera. Les prêteurs utilisent deux ratios :

• ABD (amortissement brut de la dette) : paiement hypothécaire, taxes foncières, chauffage (et la moitié des frais de copropriété) ne doivent pas dépasser environ 39 % de votre revenu brut.
• ATD (amortissement total de la dette) : les mêmes frais plus toutes vos autres dettes (auto, cartes, prêts) ne doivent pas dépasser environ 44 %.

Vous devez aussi passer le test de résistance : vous qualifier au plus élevé entre votre taux plus 2 % et 5,25 %.

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Étape 2 : réunir la mise de fonds

Exemples : pour 450 000 $, il faut 22 500 $. Pour 600 000 $, il faut 25 000 $ + 10 000 $ = 35 000 $.

Sous 20 % de mise de fonds, le prêt doit être assuré (SCHL, Sagen ou Canada Guaranty). La prime s’ajoute à votre prêt :

Au Québec, la TVQ de 9 % sur cette prime se paie comptant chez le notaire. Avec un amortissement de 30 ans, la prime augmente légèrement.

D’où peut venir la mise de fonds ? Épargne, REER (via le RAP), CELIAPP, CELI, ou un don d’un membre de la famille proche avec une lettre de don.

Étape 3 : profiter des aides pour premiers acheteurs

Un couple peut combiner deux RAP et deux CELIAPP : jusqu’à 200 000 $ pour la mise de fonds, en théorie. Voir aussi notre article sur le remboursement de la taxe de bienvenue.

Étape 4 : obtenir une préautorisation

La préqualification est une première estimation. La préautorisation va plus loin : le prêteur vérifie votre crédit et vos documents, et peut garantir un taux pendant 90 à 120 jours. Elle vous permet de faire une offre en sachant votre budget exact.

Documents à préparer : deux pièces d’identité, talons de paie récents, lettre d’emploi, avis de cotisation des 2 dernières années, relevés bancaires des 3 derniers mois pour la mise de fonds.

Étape 5 : chercher et faire une offre

• Faites-vous accompagner par un courtier immobilier, souvent payé par le vendeur.
• Pour une copropriété, demandez les procès-verbaux, l’état du fonds de prévoyance et le carnet d’entretien.
• Incluez dans votre promesse d’achat des conditions de financement et d’inspection.

Étape 6 : finaliser le financement

Une fois l’offre acceptée, votre courtier hypothécaire transmet la promesse d’achat au prêteur pour l’approbation finale, qui peut demander une évaluation de la propriété. Jusqu’à la signature, ne changez rien : pas de nouvelle dette, pas de changement d’emploi si possible.

Étape 7 : signer chez le notaire

Le notaire vérifie les titres, reçoit les fonds, fait signer l’acte de vente et l’acte d’hypothèque, et paie le vendeur. Vous recevez les clés le jour convenu.

Les frais à prévoir en plus de la mise de fonds

Les prêteurs demandent généralement de prouver que vous disposez d’environ 1,5 % du prix pour ces frais. Consultez notre guide sur la taxe de bienvenue.

Exemple complet : condo de 400 000 $

• Mise de fonds de 5 % : 20 000 $
• Prêt de base : 380 000 $
• Prime SCHL (4 %) : 15 200 $, ajoutée au prêt, pour un total de 395 200 $
• TVQ sur la prime : 1 368 $, payée chez le notaire
• Taxe de bienvenue : 4 110,50 $, remboursée par le crédit pour un premier acheteur admissible
• Liquidités à prévoir le jour de l’achat : environ 26 000 $ à 28 000 $ (mise de fonds, TVQ, notaire, inspection, taxe de bienvenue avant remboursement)

Questions fréquentes

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